TBD激发城市旧城区的活力

成都来也旅游策划管理有限责任公司   蔡克信

北京杨振之来也旅游规划咨询有限公司 杨振之

   国内城市在经过大面积的土地迅速扩张发展阶段后，新老城区之间如何协调发展的问题日益突出。无论是沿海城市还是内陆城市，在不同程度上都体现出了城市发展的两极化倾向。一方面是老城区内的交通拥挤、混乱，生活环境较差；另一方面是新城区的宽广、舒适和表现出来的繁荣景象。各地的经济开发区、高新技术区以及工业园区等日益成为城市经济发展的增长极，老城区的衰落已经初见端倪或已经显现。因此，对于城市旧城区的改造再利用势在必行，是城市发展的必然要求。如何处理利用好旧城区的资源，实现新老城区间的协调发展，是城市发展过程中亟需要解决的一个重要问题。

   一、旧城区改造中TBD的引入

   上个世纪90年代，城市为实现迅速扩张和工业发展的需求，大量的城市遗存遭到摧毁。这对于城市的发展而言不得不说是一个遗憾。经过多年的发展，虽然目前国内学者对于城市遗存问题普遍认为应该加以保护，但如何既保护又恢复旧城的活力，却是一件十分艰难的事。

   如果将旧城区圈起来，实行单一保护，既浪费资源又不具备可持续性，显然不具有可行性。因此，笔者以为对于旧城区的保护应该是在开发利用基础上的保护。对旧城区进行环境整治，对商业业态进行重新的布置和规划，转换旧城区内土地和建筑的利用功能和方式。由此，在城市旧城区改造利用中有必要引入TBD（城市游憩商业区）。旧城区是城市早期发展的结果，印有时代的烙印，是一座城市文脉的重要载体。且位置一般居于市中心，交通便利，具有良好的可进入性，具备了发展TBD的基础。同时，按照TBD对旧城区进行改造，对于旧城区及整个城市而言具有如下优点：

   首先，利于整合城市资源，实现旧城区内各类资源的充分利用和效益最大化。如果对于旧城区实行单一的保护，需要政府每年花费巨额资金用于旧城内建筑和各类设施的保护和维修，不仅很难有经济产出，且不利于旧城区的可持续发展，无法实现其长期保护，同时也会造成旧城内的资源浪费，土地等资源无法实现其应有的价值与经济效益。而TBD的引入不仅可以解决以上问题，还可以盘活旧城内的商业，积聚人气，带来土地与建筑的价值升值，重现旧城区的生命力。

   其次，利于延续城市文脉。旧城区承载了一座城市的发展历程，城区内的一房一墙一砖一瓦都记载了丰富的历史信息，是城市文脉的重要载体。利用TBD对旧城区进行改造，不仅不会破坏其原有的文脉，还会使其文脉得到进一步发展，并通过休闲与旅游的方式使更多的人得到教育和认知。

   再次，利于实现新旧城区之间的协调发展。通过TBD对旧城区进行功能上的改造和利用，使旧城区的特色街区、社区成为以休闲旅游为主要功能的商业区域，而新城区则以行政、办公、工商业等为主要功能区域，实现两者在功能上的差异化和互补，进而实现新旧城区间的相互促进和协调发展。

   最后，利于改善城市休闲环境，提高城市生活品质。旧城区向TBD的转化，不仅满足外地游客游览观光的需求，同时，也为本地居民提供了工作之余日常休闲游憩的场所，提高城市的生活品质。

   二、旧城区改造过程中可选择的TBD模式

   TBD具有多种不同的类型和形态，目前，主要模式有以下两种：

   1、综合性的旅游MALL

   此种类型通常以当地的地域文化为灵魂，旧城区原有的建筑为载体，配套有食、住、行、游、购、娱等多种商业业态为一体的综合性旅游区域。以上海新天地为代表，新天地是以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成的集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲街区。以中西融合，新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体。在经过精心修复的精致石库门建筑的外壳里是一间间品质格调一流的的餐厅、酒吧、艺术品和服饰精品店等。内有多位明星经营的“东方魅力娱乐餐饮中心”、琉璃工房主题餐厅、南美风情的巴西烤肉、国际画廊、时尚精品店、新概念电影中心、大型水疗中心等。

   2、主题社区模式

   这一模式通常以某一主题对旧城进行统一的包装和定位，即原有的城市工业厂房或民居建筑向主题化方向发展，从而实现差异化、特色化。北京798艺术社区即在原有的798厂等电子工业的厂房建筑闲置空间基础上改造而成，以当代艺术为特色的艺术区。

   798厂区的部分建筑采用现浇混凝土拱形结构，注重满足实用功能，发挥新材料和新结构的技术性能和美学特性，造型简洁，构图灵活，为典型的包豪斯风格建筑，在国内较为罕见。斑驳的红砖瓦墙，错落有致的工业厂房，纵横交错的管道，以及墙壁上保留着的各个时代标语，使历史与现实，工业与艺术在这里形成完美的结合。目前798社区已经形成了汇集画廊、设计室、艺术展示空间、艺术家工作室、时尚店铺、餐饮酒吧等众多具有文化艺术元素的主题社区。

   三、旧城改造中需要注意的几个问题

   对于城市旧城区的改造牵涉到多方面的利益关系，是一项复杂的系统工程，想要实现旧城的顺利改造，必须要解决好以下几个问题。

   1.处理好新旧建筑之间的关系。城区内的旧建筑经过历史的风吹雨打，留有岁月磨蚀的痕迹。且早期的建筑外貌通常具有一定的风格，是特定地域特定历史时期下发展的产物。无论是在建筑风貌上还是在结构和材料上，都具有较大的观赏价值和科学研究价值。而新建筑只能说是一堆浇灌的钢筋混凝土，毫无特色，很难与旧建筑相媲美。在改造过程中，除了对旧城区内少量的新建筑进行改造和风貌整治外，对于新旧建筑之间的过渡区域，可以采用道路、绿化、围墙等手段，使新旧建筑之间衔接自然。而在旧城区外一定距离范围内应限制新建筑的高度，保证旧城内整体环境和文化氛围的统一协调。

   2.妥善处理好当地居民的搬迁、安置和就业等问题。对于旧城区的改造必然会涉及到区内居民搬迁安置等问题，这就需要根据旧城内的实际情况，选择合适的改造经营管理模式。对旧城区按照平等自愿的原则进行风貌整治和改造，涉及到居民搬迁的，妥善处置其住房问题，可以利用廉租房和经济适用房等方法来解决。同时，改造后的TBD在吸纳劳动力上，可优先考虑区内居民，为其解决就业问题。

   3.政府与市场的关系。在市场经济环境下，发挥市场作用的同时，还需要政府的管理职能。在旧城区前期的改造过程中，涉及到建筑风貌的整治、基础设施的建设以及区内居民的搬迁等问题，这些工作需要政府的干预和管理。而改造完成后的TBD经营管理更多的应该是在市场的力量下进行，政府退回到舞台的幕后，日常的经营管理工作可交由各种行业协会及社区实现自主管理。前期的改造中，如果政府不作为，仅在市场的力量下进行，会引发社会的混乱和不稳定；而在后期，政府的干预过多，往往会使旧城区的改造成为政府的一项形象工程，短暂的繁荣背后逐渐走向衰落。

   以TBD对旧城区进行改造，不论是对区内居民生活条件的改善，还是对于城市的可持续的发展都具有重要意义。但是对旧城区的改造不能盲目的进行，而需要进行综合的分析，因地制宜，在可行性分析的基础上进行合理的定位和旅游开发。