温泉度假地的休闲地产研究

——以陕西月亮湾温泉为例

成都来也旅游策划管理有限公司 杨振之 赵婷婷

   旅游地产是新兴产业，是经济发展到一定阶段的产物，是以旅游资源为基础，通过旅游、休闲度假、会议展览、教育、娱乐等产业的整合而进行的复合式房地产开发及营销模式，所开发的项目全部或部分实现了旅游功能。随着社会的发展，旅游已不再是单一的观光，而成为休闲的重要组成部分，房地产业和旅游业的结合恰好与人们对休闲度假的需求契合，休闲地产也应运而生。

   我国的地热资源丰富，温泉利用有上千年的历史。随着人们对休闲度假的需求日益增长，温泉以其特有的休闲、养生和康体功能，逐渐成为休闲度假产业的一只新生力量。但温泉度假地的发展方向绝不仅仅是温泉度假村、温泉宾馆之类，而应该是结合度假、养生、疗养、娱乐，促使温泉旅游地从单纯的温泉旅游向休闲旅游方向发展，休闲地产业的发展将在其间扮演主要角色。本文以陕西月亮湾温泉旅游度假区规划为例，分析休闲地产在温泉度假区开发中的地位和作用。

   一、月亮湾温泉的现状

   1.历史悠久

   月亮湾温泉度假区的规划地位于陕西省汉中市勉县温泉镇。勉县温泉，古已有之，历史悠久，文化深厚，是一处老名泉。北魏郦道元的《水经注》载：汉水“又东右会温泉水口。水发山北平地，方数十步。泉水沸涌，冬夏汤汤，望之则白气浩然，言能瘥百病云，洗浴者皆有硫磺气，赶集者常有数百。”

   温泉水温平均58．2℃，水中含有丰富的矿物质和微量元素，是一所天然的高温温泉，经常沐浴可治百病，自古就是附近村民治病疗伤的神水，特别是在抗日战争时期，温泉成为伤病员疗养疾病之地。优异的地热资源，使其具有开发成为大型温泉度假区的资源基础。

   2.区位优势

   温泉所辐射的范围覆盖了陕南、关中、四川盆地。在大旅游空间内具有丰富的人文资源和自然资源，勉县境内的武侯墓、武候祠、定军山墓等景点面临三国旅游的巨大发展机遇，作为汉中旅游开发和勉县旅游开发的重点旅游区之一，处于汉代文化、三国文化旅游圈，可借此文化旅游的东风，作为具有国际影响力的三国旅游线的服务接待中心，同时在休闲度假旅游快速升温的契机下，成为南至成都、北至西安的温泉休闲度假中心。  

   3.民风民俗

   温泉镇的村民在自家居住地就能挖出温泉，修建温泉洗浴池，形成大众洗浴温泉的公共浴池和自家屋舍洗浴温泉的私人洗浴室。不管春夏秋冬、不管寒暑冷热，四季不歇，风雨无阻，每天洗浴多次，自古至今，代代如此，形成了悠久的洗浴文化和当地独特的洗浴景观。如村民用温泉水浇灌农作物，村妇温泉河畔洗衣淘米, 临街早市温泉农产品的叫卖等。

   温泉镇村民洗浴温泉的传统是中国洗浴历史的缩影，是中国洗浴文化的传承，保持了民间洗浴的地方特色，形成了具有观赏价值的洗浴景观和民间习俗。  

   二、主题定位

   勉县温泉地处汉代文化和三国文化圈，因此月亮湾温泉度假区的主题形象定位一方面要展现其度假休闲的功能，更重要的是体现温泉养生文化、汉代文化和三国文化的融合。形象定位要一定要切合文化主题，同时度假区的建筑特色、装饰风格等要处处与文化主题切合，要充分展现其文化内涵。

   主题定位主要从三个方面着手：

   1.温泉定位  

   打造“神泉”的概念，意在传达《水经注》所载的治病疗养功效，并以定军山诸葛亮这一智圣为噱头，使该温泉带有神奇、神秘和浪漫的色彩。

   2.古镇定位    

   通过后现代的设计手法，将具有汉代文化的汉汤小镇打造成为如同丽江大研古镇，甚至法国依云温泉一样的特色古镇，使古镇温泉成为人们心目中理想的休闲度假之所。

   3.宗教文化定位  

   宗教文化信仰和文化交流为切入点，通过对汉传佛教净土宗创始人之一的善导大师及其寺庙等的建设，使本地成为中、日、韩、马等地的善导文化交流中心，成为汉中市与日韩等友好交流的会议活动中心。

   在产品打造方面，要依托三国旅游胜地的文脉，依据其山、水、滩的景观特质，整体打造涵盖了高、中、低不同档次、不同特色的旅游产品，能够吸引不同档次、不同喜好的游客，其目标市场定位为具有良好的交通条件，可以方便快捷地到达旅游区，或是以周边的三国旅游景点为目的地的区域。将度假区打造成为一个具有一定区域影响力，又引领休闲文化和度假消费潮流的温泉品牌。

   三、发展方向：温泉休闲地产

   1.打造一个温泉小镇

   充分依托月亮湾、凤凰岛的自然风光和地形特点打造生态温泉洗浴区；通过溪流水景和文化景观形成小镇肌理；现有的温泉疗养院引入八十七神仙御温泉概念，将其打造成为民俗文化洗浴的中心，成为温泉小镇的灵魂。同时预留温泉度假会议中心及度假区发展用地，以满足温泉洗浴住宿、会议度假需求，并划出温泉镇作为旅游小城镇发展建设的发展预留空间。将古镇的规划与当地温泉镇小城镇建设相结合，这样既能实现旅游开发带动当地的城镇建设和经济发展，又能保护当地居民淳朴的民俗民风不受到旅游开发的同化，从而建设成一个新老结合的郭家湾温泉古镇。

   将镇政府所在地规划为旅游集镇，作为温泉发展后的旅游集镇，发挥温泉度假区具有旅游开发特色的市政功能。将集镇的发展方向定位为将来温泉发展的综合服务中心，包括温泉学校、银行、邮局、医院等市政设施的设置，对其建筑形式和建筑风格统一控制。既实现服务于当地生活居民，又结合游客需要形成与度假区提供的服务相适应的旅游服务设施。

   在完善旅游设施、开发温泉产品和其他休闲度假度假项目的同时，配和温泉小镇的建设，既打造了一个独一无二的三国文化风情的温泉小镇，又为休闲地产的发展提供了广阔的空间；通过温泉小镇的打造，既促进了新农村建设，又带动温泉休闲地产的发展。

   2.重塑小镇的商业业态——从个人养生到“企业养生”

   以温泉休闲养生功能为核心吸引物，带动度假、会展、商务会议、康体娱乐等一系列相关休闲产业的发展。充分利用地热资源，将温泉开发与旅游小城镇建设结合，形成产业联，通过规划优化产业结构，并对产业形态和规模进行引导和控制。

   通过对凤凰岛、温泉小镇、会议度假酒店、别墅区等大环境，以及小的消费空间的动静分区形成对比强烈的景观环境；通过洗浴方式、温泉特色、酒店风格等的打造强化温泉文化洗浴环境；通过人性化的别致尊贵式服务体现软性的人情化消费氛围，来营造温泉洗浴的环境氛围，带动商业业态的发展完善。

   以养生保健为主题，吸引人们“对健康投资”，将旅游地产和养生概念结合起来，提出“泛养生”的概念，除了将作为“生命加油站”的个体养生外，还将作为“事业充电器”的培训、咨询、顾问系统纳入了“企业养生”的概念，顺理成章地成为温泉生活价值的一个必需品，打造温泉会议酒店区。

   通过逐步开发温泉商业地产和温泉住宅地产（包括客栈），建设温泉产权式酒店、温泉别墅，以三国文化温泉小镇，带动休闲地产的发展，并进一步成为三国遗产——定军山风景区的接待中心。