旅游业区域运营新模式探索研究（八）

土地信托是推动旅游业区域运营的可行工具

                       成都杨振之来也旅游发展股份有限公司

                                                                 齐镭

                       北京杨振之来也旅游规划咨询有限公司

一、何谓“土地信托”

土地信托(Land Trust)，是土地所有权人（委托人）为有效利用土地，提高不动产的开发与经营效率，而将土地信托予受托人，由受托人利用其专业规划与管理，将开发经营的利润作为“信托收益分配金”交付给受益人。大部份的土地信托年限多在30～50年。

在我国，2001年4月公布的《中华人民共和国信托法》为信托事业的发展奠定了法律规范基础。土地信托作为信托事业的关键组成部分，从此在我国城乡地区的建设发展中发挥日益重要的作用。

二、在旅游业区域运营中引入土地信托机制的必要性

共同富裕是社会主义的本质，是研究中国问题的最大公约数，也是新型城镇化的初衷之一。在新型城镇化的过程中，对土地要素的统筹利用是成功与否的重要前提，农民群体向市民群体的顺畅转型，在相当程度上有赖于其名下土地权属的价值变现方式。

与此相对应，新型城镇化的关键瓶颈之一是中国社会面临从农本社会向知本社会的转型，农民群体将在知识、资金、信息、交易渠道等方面长期保持与市民群体之间的一定差距，特别是知识与信息方面的不对等，令农民个体或集体在作为独立法人与外部资方就土地、资源、劳动力等生产要素进行完全市场化交易时陷于弱势，难以充分和可持续实现其所拥有的要素权属价值。

就以旅游产业推动新型城镇化发展而言，这种不对等表现得尤为突出。相对工业和生产性服务业而言，作为消费性服务业“综合体”的旅游业对于土地要素和自然资源的使用呈现出几个特征：

第一，使用需求更大。旅游景区、度假区、森林公园、地质公园等常规旅游项目的用地控制范围动辄达到数十甚至上百平方公里，远超工业园区、物流园区等其他产业项目。

第二，农民留守机会更多。旅游产业项目通常无需全部迁移用地控制范围内的镇区、村落等原有聚居点，镇村居民可以选择留守，并有很多机会参与旅游服务业的生产活动。

第三，后续影响更加综合。旅游产业项目对自然、文化资源的使用方式并非绝对意义上的保护或消耗，而是动态演进的，会对生态和社会环境的方方面面造成潜移默化的影响。

为了引导和帮助农民群体可持续保护和利用不可再生的土地要素权属和自然文化资源，在旅游产业导向区域城镇化的过程中获得应有的物质收益与能力提升，就需要在农民群体和外部市场之间引入中介平台。土地信托作为土地流转中的一项制度创新，可以有效帮助农民群体规范化、一体化解决在土地权属交易中的弱势问题，令其在新型城镇化和区域旅游产业发展中获得更大的自由度和自主权，因此是深化农村土地经营机制的必然需求，也是促进土地使用权规范有序流转的必由之路。

三、在旅游业区域运营中引入土地信托机制的可行性

1、在旅游业区域运营中引入土地信托机制的优势

土地信托机制是土地公有制（农村集体所有制）的重要保障工具，其旨在实现可以调解农村土地集体所有制与农户土地处置权之间矛盾的共有制。在旅游业区域运营中，可依托现代金融服务体系的土地信托机制实现土地要素与社会资金的规范化、市场化对接，其主要优势在于以下几点。

第一，在不改变土地所有权的基础上，充当土地资产看护人。土地信托机构作为农民集体土地的“大管家”，以相对低廉的报酬（通常为土地收益的5%左右）提供土地价值变现的专业服务，有效避免由村镇政府主导土地流转可能造成的诸多社会矛盾。

第二，将土地转化为“可携带资产”，解放农民对土地的依附。得到土地信托服务的农民可以“无忧”离乡，土地权属存入信托“银行”，无论迁居何处，均有稳定收益保障。

第三，有机融合知识、资本和土地，实现规模化和集约化发展。土地信托机构有能力通过比选整合外部知识、资本和交易渠道（如度假村品牌、养老产业等），注入到土地要素之中，令产业集聚效应更强和单位土地产值更高。

第四，缓解社会矛盾，健全农村社会保障制度。现有土地流转方式的一大弊端是土地补偿的一次性与单一性，基本局限于现金和房屋。土地信托机构可以制度化实现土地流转收益的“缓释化”与“综合化”，农村集体可通过合同与土地信托机构约定土地收益的发放比例、时间与形式，如增加强制性社会保障投保比例等，并提出接受农业与服务业培训、在旅游项目中就业等附加条款。

2、在旅游业区域运营中引入土地信托机制的途径

目前而言，我国的土地信托机制仍离不开政府的信用支持。应以地市为单位，搭建政府土地信用平台——土地承包经营权信托公司，与本地城市商业银行和/或国有大型股份制商业银行以及增信机构建立合作关系，统筹行政范围内的城乡土地信托业务。在此基础上，以镇乡为单位建立土地信托服务站，作为所辖农村集体与上级土地信托公司间开展业务往来的媒介。

旅游业区域运营对于土地信托机制提出若干特征要求，包括：

第一，对附着于土地的资源加以信托保护。应在信托合同中明确从事旅游业的受托人对自然、文化资源的利用限制及相关惩罚乃至退出机制，保障其开发经营活动不对资源价值和再利用性造成不可逆影响。

第二，对原住居民就业出路加以信托保护。应在信托合同中明确从事旅游业的受托人应承担的劳动技能培训与就业岗位提供责任，保障不愿离开乡土的农民能够在旅游项目中从业，良好转换生产生活方式。

第三，对土地的产业用途加以信托限制。应在信托合同中明确限定土地的产业用途及相关惩罚乃至退出机制，避免受托人“暗度陈仓”，将承诺可持续性用于旅游业的土地及资源过度无序投入房地产业、工业等门类。

综上所述，土地信托机制有助实现土地要素使用的整体经济绩效最优，特别在旅游业区域运营中，能够显著提升农村居民的整体收益，令旅游产业的乘数效应与综合效益真正落到实处。